新制度推出即遭質(zhì)疑 勾地制能否解決土地流拍
新制度推出即遭質(zhì)疑 勾地制能否解決土地流拍
二、勾地制度是否破壞了市場(chǎng)規(guī)則勾地制度的另一個(gè)問題是：**對(duì)勾地價(jià)格的干預(yù)是否有悖于市場(chǎng)規(guī)則，也就是說，開發(fā)商要進(jìn)行勾地首先要給地塊出價(jià)，只有在開發(fā)商所出的價(jià)格達(dá)到**的要求時(shí)，勾地才有可能成功，否則**將拒絕開發(fā)商的勾地請(qǐng)求。在**，**要求的勾地價(jià)格是不公開的，**對(duì)土地價(jià)格的調(diào)整也是不透明的，這使開發(fā)商在考慮勾地價(jià)格時(shí)無從下手。
在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，市場(chǎng)規(guī)律應(yīng)該是資源性產(chǎn)品定價(jià)的主要因素，根據(jù)供求關(guān)系的變化，地價(jià)可以漲，也可以跌，只要符合市場(chǎng)規(guī)律即可。
但在勾地制度下，**有權(quán)選擇在地價(jià)下跌的時(shí)候不賣，無形中扭曲了市場(chǎng)規(guī)律。因?yàn)槿绻_發(fā)商出的底價(jià)達(dá)不到**的預(yù)期，**便有權(quán)阻止土地推出拍賣，達(dá)到托市的目的。而當(dāng)?shù)貎r(jià)上升時(shí)，土地便有可能被開發(fā)商勾出。這樣一來，無論地價(jià)上漲還是下跌，**總能成為不變的贏家。
所以，在勾地制度之下，價(jià)格形成機(jī)制是扭曲的，是與市場(chǎng)規(guī)則相斥的。因此，業(yè)界普片對(duì)勾地促使地價(jià)上漲都很擔(dān)心，勾地制度被解讀為“只許地漲，不許地跌”。這種擔(dān)心的原因是由于一些地方**前幾年“以地生財(cái)”的種種作為，這使人們普遍對(duì)將市場(chǎng)管理者與市場(chǎng)主體之一形于一身的**的不信任。
由于我國目前土地市場(chǎng)規(guī)則體系滯后，**行為一時(shí)還不適應(yīng)市場(chǎng)，往往對(duì)于市場(chǎng)的變化不能及時(shí)采取對(duì)策，則導(dǎo)致其在可觀利益的誘惑下產(chǎn)生行為偏軌。一方面，**沿用**經(jīng)濟(jì)手段，習(xí)慣性地施行隨意干預(yù)市場(chǎng)的行政行為，不愿丟掉權(quán)力尋租的百科機(jī)會(huì)和空間;另一方面，某些土地需求者利用**中某些權(quán)利尋租人的上述弱點(diǎn)，采取金錢、人情及其它攻勢(shì)，以較小的代價(jià)攫取較大的利益。所以，在這種情況下，勾地政策一出臺(tái)，各方議論紛紛就在所難免了。
因此，如果單純就勾地這種方式本身來說，的確是破壞市場(chǎng)規(guī)則的，其形成的價(jià)格并不是市場(chǎng)的真正反映。但筆者認(rèn)為，只要采取一些措施，勾地制度是會(huì)發(fā)揮其積極作用的。勾地制度執(zhí)行的過程中，最主要的問題就是要防止信息不對(duì)稱的情況發(fā)生，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則下，買方和賣方信息對(duì)稱時(shí)市場(chǎng)才是***的，雙方才能站在公平的位置上議價(jià)，能夠在需求與供應(yīng)之間找到一個(gè)合理的平衡點(diǎn)。
**不能在沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的情況下來制訂勾地表上每塊土地的底價(jià)，這樣的價(jià)格形成機(jī)制是與市場(chǎng)規(guī)則相斥的。所以，**制訂勾地表上每塊土地底價(jià)的過程應(yīng)該是經(jīng)過充分調(diào)查論證且公開透明的，應(yīng)不給權(quán)力尋租以機(jī)會(huì)。假如開發(fā)商通過某些手段獲取**勾地的底價(jià)，在競(jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng)權(quán)，占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置，這不僅不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，而且更有可能加劇**。因此，**制訂低價(jià)的方式以及發(fā)布的方式應(yīng)有所改進(jìn)。
此外，對(duì)于賣方來講，確定勾地價(jià)格時(shí)可以在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上對(duì)出讓地塊的價(jià)格做出調(diào)整，使土地價(jià)格符合市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律。國土資源部2005年出臺(tái)了《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》，這一政策的目的是解決當(dāng)前征地工作中存在的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、同地不同價(jià)、隨意性較大等突出問題，也為**制定勾地的底價(jià)提供了新的依據(jù)。
大陸與港澳臺(tái)土地使用制的區(qū)別？
**與內(nèi)地土地使用權(quán)制度的比較研究**于一九九七年正式回歸中華*****,但由于歷史因素影響下,但**及內(nèi)地所實(shí)行之土地使用權(quán)制度亦截然不同,故本文會(huì)重點(diǎn)比較兩地土地使用權(quán),由使用權(quán)制度、出讓制度、轉(zhuǎn)讓制度各方面作深入比較,亦會(huì)探討兩者之優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn),互補(bǔ)長(zhǎng)短,從而完善兩地之土地使用權(quán)制度。 一、土地使用權(quán)制度 基本上,**的土地是leasehold制度,即**所有土地?fù)碛袡?quán),除了位于中環(huán)的圣約翰大教堂是**私人擁有的土地外,則全部由****所擁有,再由**出租予居民,除一次性收取「賣地」金額以外,居民則需向**繳交地租。
**的土地由**擁有,**把使用權(quán)租出,并每年收回地租。
在1985年5月27日《中英聯(lián)合聲明》生效至1997年6月30日期間,****制定有關(guān)批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契約期,不得超逾2047年6月30 R,有關(guān)契約的承租人須繳付地價(jià)和名義租金至1997年6月30日,亦可根據(jù)《中英聯(lián)合聲明的規(guī)定》續(xù)期至2047年,該日以后則每年繳納租金,即土地應(yīng)課差餉租值的百分之三。負(fù)責(zé)管理**所有土地事宜的權(quán)力機(jī)關(guān)是地政總署。 在內(nèi)地,根據(jù)《中華*****憲法》第10條“城市的土地屬于**所有。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土區(qū),除由法律規(guī)定屬于**所有的以外,屬于集體所有?！眱?nèi)地土地概念上屬于全民所有,**所有土地的所有權(quán)操作上由國務(wù)院代表**行使,負(fù)責(zé)內(nèi)地土地資源的是國土資源部。在歷史沿革中,內(nèi)地**透過繼承、沒收、征用和征收四種方法取得土地使用權(quán)。
內(nèi)地之集體土地指農(nóng)民集體對(duì)其所有的土地依法享有的占有使用、收益和處分的權(quán)利。集體土地的所有權(quán)要通過**征用程序轉(zhuǎn)為國有,被收購的土地使用權(quán)一經(jīng)交付,即納入**的土地儲(chǔ)備庫。 二、土地使用權(quán)出讓制度 **在1997年經(jīng)歷金融風(fēng)暴后,開始調(diào)整批地政策,至2004年全面采用「勾地」制度,即是由有意土地使用者從**的土地儲(chǔ)備表中,提出對(duì)某地塊所愿意支付出的「***格」,該有興趣發(fā)展商需向**提交相等于「***格」5％款項(xiàng)的按金,再經(jīng)過公開拍賣或招標(biāo)形式,由**批出土地。
以這種「勾地」方式賣出土地,既能配合有意發(fā)展商之土地實(shí)際需求,在拍賣過程中又能體現(xiàn)自由經(jīng)濟(jì)下公平競(jìng)爭(zhēng)的原則,**亦可以控制土地之批出及價(jià)格。 在內(nèi)地,土地使用權(quán)出讓是指指**以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者并由土地使用者向**支付土地所有權(quán)出讓金的行為。 而內(nèi)地則透過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌交易四個(gè)方法出讓土地使用權(quán),比**多元化,其中協(xié)議出讓又稱為秘密出讓,而招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式合稱為公開出讓。
土地使用權(quán)出讓是一種有償行為,所以要符合平等自愿的原則,履行受讓雙方之權(quán)利和義務(wù)。 在**,所有評(píng)估土地價(jià)格的工作,由估價(jià)委員會(huì)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的情況,以公開市值厘定。內(nèi)地國有土地估價(jià)工作由組織土地使用權(quán)出讓活動(dòng)的市、縣國土資源部門委托具備法定資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度 至于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面,由于**實(shí)行高地價(jià)政策,除了開發(fā)成本外,也要計(jì)算機(jī)會(huì)成本,受讓方的出價(jià)要相當(dāng)高,經(jīng)過私人協(xié)商由原土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)年期賣給另外之發(fā)展商,所以在**并不常見。
在內(nèi)地,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移行為,在權(quán)利與義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則、產(chǎn)權(quán)一致原則、效益不可損原則下,以出售、交換和贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是通過土地使用權(quán)出讓合同取得土地使用權(quán),并必須進(jìn)行一定開發(fā)之后才能轉(zhuǎn)讓,在轉(zhuǎn)讓時(shí)亦要向**交納相應(yīng)的稅收。如果價(jià)格太低,**有機(jī)會(huì)插手,以防**土地被賤賣。 無論在**或內(nèi)地,轉(zhuǎn)讓土地年限必須為原先土地使用年限減去己使用年限后的剩余年限。
四、比較兩地土地使用權(quán)制度之不足及其完善 兩地之土地政策并沒有一地**占優(yōu),**實(shí)行高地價(jià)政策,是一個(gè)市場(chǎng)主導(dǎo)的制度,既貫徹讓市場(chǎng)力量推動(dòng)經(jīng)濟(jì)興旺發(fā)展的哲學(xué),以及把**干預(yù)市場(chǎng)的程度減至**,發(fā)展商諾付出**地價(jià)如果為**接受,便會(huì)以此作為底價(jià),然后透過招標(biāo)或拍賣方式把有關(guān)土地公開發(fā)售,以保證不賤賣資產(chǎn)。勾地為**帶來可觀的收入,卻扭曲了市場(chǎng)的正常價(jià)格起落,演化成了“只許地價(jià)漲,不許地價(jià)跌”的土地交易制度地價(jià)因而高企。**亦透過勾地表中土地選擇及數(shù)量間接影響土地的供應(yīng)。為確保樓市不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過份緊張的情況,市場(chǎng)及**有一些措施作為對(duì)勾地表制度的補(bǔ)充。
從市場(chǎng)角度看,發(fā)展商可以通過加快補(bǔ)地價(jià)、轉(zhuǎn)換土地用途等途徑來增加發(fā)展數(shù)目。勾地表廣受歡迎相信是與事前**諮詢了發(fā)展商及專業(yè)人士意見有關(guān),為確保未來勾地表的質(zhì)量,我認(rèn)為在**,**應(yīng)諮詢發(fā)展商及用家意見,可能還應(yīng)考慮諮詢是否應(yīng)制度化和透明化的做法,同時(shí)也要致力達(dá)至市場(chǎng)中性,從而控制土地價(jià)格。 內(nèi)地方面,至今尚未制定出反映土地使用權(quán)制度的專門法律,由于附屬法例在立法上缺乏可操作性,要完善**土地使用權(quán)制度,可以從立法、刑事、行政及土地交易方面手段方面入手。
對(duì)于立法存在空白這處,應(yīng)當(dāng)盡快填補(bǔ),加快土地法律責(zé)任立法建設(shè)進(jìn)程。另外,必須加大土地刑事責(zé)任懲罰力度和修正《土地管理法》等法律法規(guī)關(guān)于土地行政法律責(zé)任之規(guī)定,建立一套購嚴(yán)密的土地法律責(zé)任制度,設(shè)立強(qiáng)而有力的規(guī)劃決策和管理機(jī)構(gòu),實(shí)行嚴(yán)格的許可制。這樣既能約束**土地利用管理行為,又能為**約束市場(chǎng)主體土地利用行為提供制度依據(jù),這才能保證土地法律、法規(guī)的嚴(yán)格執(zhí)行,以完善土地使用權(quán)制度。
總括而言,**和內(nèi)地的土地均由**所擁有,再透過不同方式把土地使用權(quán)出讓給**發(fā)展,雖然兩地現(xiàn)行法律法規(guī)仍有改善空間,但只要適當(dāng)立法,即可以完善土地使用權(quán)制度。
土地招拍掛出讓新增用地預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)？
用地預(yù)申請(qǐng)制在明日實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中，明確增加了\”用地預(yù)申請(qǐng)\”這一環(huán)節(jié)。具體規(guī)定是：有條件的地方，市、縣國土資源管理部門可以建立用地預(yù)申請(qǐng)制度。
單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓**內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。
市、縣國土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓**和土地市場(chǎng)情況，適時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，并通知提出該宗用地預(yù)申請(qǐng)的單位或個(gè)人參加。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競(jìng)投或競(jìng)買，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。昨天，國土資源部土地利用管理司主要負(fù)責(zé)人答記者問時(shí)表示，設(shè)置這一環(huán)節(jié)的目的是為了增加土地部門對(duì)市場(chǎng)需求情況的了解渠道，發(fā)揮土地專業(yè)機(jī)構(gòu)、人員和使用者的能動(dòng)性。在征求意見稿中，這一環(huán)節(jié)被稱為\”勾地\”.****科學(xué)院農(nóng)村所一位專家對(duì)《**財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，國土資源部增加勾地環(huán)節(jié)是借鑒了**的土地批租制度，而實(shí)行勾地制度，一方面**可以規(guī)避土地出讓時(shí)\”流拍\”的風(fēng)險(xiǎn);另一方面抬高了土地交易的門檻，進(jìn)一步擠壓中小型房企的生存空間。
協(xié)議出讓透明化國土資源部對(duì)招拍掛土地增加管理環(huán)節(jié)的同時(shí)，也在《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中限制協(xié)議土地范圍，并力促土地協(xié)議出讓透明化。國土資源部在兩個(gè)文件中明確要求，有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地需實(shí)行招拍掛。國土資源部土地利用管理司主要負(fù)責(zé)人表示，目前土地出讓中存在的一個(gè)問題是，協(xié)議出讓公開程度不夠，特別是有競(jìng)爭(zhēng)需求的工業(yè)用地仍以協(xié)議方式出讓，尚未實(shí)行招拍掛方式供應(yīng)。
除縮小協(xié)議土地范圍外，相比于征求意見稿，新訂的協(xié)議土地范圍還在原有四種情形基礎(chǔ)上添加了這種情形：出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的。由于協(xié)議出讓土地，更多的情況是沒有第三方在場(chǎng)，為此，程序上的公開公正成為關(guān)鍵所在。明日實(shí)施的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》明確要求建立國有土地協(xié)議出讓公示制度，要求市、縣國土資源部門應(yīng)將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等信息在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)等指定場(chǎng)所及**土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示，公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。
公示期滿，無異議或雖有異議但經(jīng)審查不存在違反法律法規(guī)行為的，方可按照《意向書》約定簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。協(xié)議出讓結(jié)果也必須在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所以及**土地市場(chǎng)網(wǎng)等向**公開，接受**監(jiān)督。另外，由于經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施、油田等礦業(yè)開采用地將逐步有償使用，而這些用地均具有獨(dú)占性和排他性，在協(xié)議出讓過程中很容易產(chǎn)生出讓價(jià)格爭(zhēng)議。
為此，相對(duì)征求意見稿，正式文件要求，對(duì)于經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施、礦業(yè)開采等具有獨(dú)占性和排他性的用地，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。具體辦法是，此類用地協(xié)議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價(jià)格方面有爭(zhēng)議難以達(dá)成一致，意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場(chǎng)價(jià)格的，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國土資源管理部門進(jìn)行出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決。
光伏升壓站土地招拍掛周期
土地招拍掛制度是指我國國有土地使用權(quán)的出讓管理制度。我國國有土地使用權(quán)出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。
《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向**公開出讓國有土地。
其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。 經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域**的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，遏制**產(chǎn)生。中文名土地招拍掛制度定義我國土地使用權(quán)的出讓方式有四種方式招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式目的出讓土地執(zhí)行單位市、縣****相關(guān)視頻4.4萬播放|02:11“招拍掛”取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？賀嵩老師4.3萬播放|00:51勾地與招拍掛的區(qū)別劉雄律師優(yōu)點(diǎn)缺陷完善制度解讀招拍掛范圍工作程序相關(guān)制度TA說優(yōu)點(diǎn)一套科學(xué)、合理、完善的土地招標(biāo)掛牌制度是在一定程度上可以終結(jié)靠關(guān)系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進(jìn)入了一個(gè)土地供應(yīng)公開交易的新時(shí)代。
正因此，有人稱土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的頒布、實(shí)施為**的“土地革命”。該制度的優(yōu)點(diǎn)是：一、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，防止和避免了**行為的產(chǎn)生。土地使用不公開，難免攙雜著“幕后交易”一些掌管土地使用權(quán)的部門為了個(gè)人或小集團(tuán)利益，往往會(huì)借機(jī)斂財(cái)，肥了個(gè)人，害了**，直接導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。
二、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。土地實(shí)行公開招標(biāo)拍賣掛牌，減少了諸多的中間環(huán)節(jié)，使倒買倒賣土地的空間大為減小。三、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于土地使用權(quán)“招拍掛”出讓，有利于房地產(chǎn)分離，提高土地開發(fā)效率。
“招拍掛”的土地供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度，**將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)**問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有**地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開工了，可以專心提高建筑品質(zhì)和服務(wù)，大大縮短了房地產(chǎn)開發(fā)周期，有效地控制了開發(fā)成本。因此房地產(chǎn)開發(fā)土地利用的高效率也成為必然。
四、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，是有利于土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。土地既然可以公開拍賣，所有房地產(chǎn)商都可以通過競(jìng)買的方式取得土地使用權(quán)，不分內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，一律通過競(jìng)拍的方式，大家站在同一起跑線上，進(jìn)一步體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則。五、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實(shí)力提高。公開“招拍掛”意味著房地產(chǎn)開發(fā)商機(jī)會(huì)均等，只要有足夠的資金和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，就能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。
中小開發(fā)商必需適應(yīng)新的規(guī)劃，將投標(biāo)要求研究透徹，根據(jù)自己實(shí)際情況量力而行，這樣才有希望在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地，提升開發(fā)能力。綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商會(huì)獲得獲取較大的機(jī)會(huì)而得到逐步發(fā)展，沒有實(shí)力的開發(fā)商在一次次競(jìng)爭(zhēng)中落敗，將逐漸淡出市場(chǎng)，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌。六、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。**必須對(duì)土地進(jìn)行正確的評(píng)估，采用合理的招標(biāo)辦法，公正的評(píng)出中標(biāo)單位，開發(fā)出符合市場(chǎng)要求的**建筑，更好的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。
招拍掛制度的以上優(yōu)點(diǎn)，是假設(shè)該制度本身高度完善并有嚴(yán)格、合理的操作流程和實(shí)施細(xì)則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎(chǔ)。反之，在**職能、**道德、法律制度和監(jiān)督制度等、**政治制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不配套的情況下，孤軍推進(jìn)市場(chǎng)體制和產(chǎn)權(quán)制度改革，不但不能從根本上解決傳統(tǒng)體制或制度的效率問題，而且會(huì)帶來新的更為嚴(yán)重的**正義問題。缺陷當(dāng)全國各地一次次陽光下的黑幕交易被曝光后，人們更增加了對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌制度實(shí)現(xiàn)其制度預(yù)期的擔(dān)憂。于是各界對(duì)在現(xiàn)行**土地市場(chǎng)的**壟斷市場(chǎng)機(jī)制、**誠信道德水準(zhǔn)、法制環(huán)境和監(jiān)督體制等基礎(chǔ)性制度和完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不配套的條件下，推行招標(biāo)拍賣掛牌制度能夠體現(xiàn)程序和結(jié)果公正的理論開始深入思考，并發(fā)表連篇累牘的駁論文章。
2003年8月26日，《**經(jīng)營報(bào)》以《上海地產(chǎn)商觸碰土地交易制度敏感神經(jīng)》指出：多位房地產(chǎn)巨頭認(rèn)為土地公開招標(biāo)拍賣導(dǎo)致地價(jià)因“公開競(jìng)爭(zhēng)”而高升，從而把房地產(chǎn)價(jià)格逼上了懸崖邊緣，如果說房?jī)r(jià)高，其實(shí)是地價(jià)高;如果說房?jī)r(jià)存在泡沫，其實(shí)地價(jià)也存在泡沫，上海地產(chǎn)界準(zhǔn)備聯(lián)合上書有關(guān)部門，就現(xiàn)行土地招標(biāo)拍賣制度提出意見?！?*建設(shè)報(bào)》則在《交鋒土地新政策》指出北京的國企地產(chǎn)公司、部分上市公司也和上海一樣，對(duì)國土資源部頒布的國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌的制度，持反對(duì)態(tài)度。2002年11月25日，《**經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》以《土地拍賣：泡沫溢出亟待立法》，指出招標(biāo)拍賣掛牌制度可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫，需要規(guī)范。
2004年11月25日，《**經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》以《協(xié)議批租十大渠道開發(fā)商自述土地交易內(nèi)幕》，指出當(dāng)前炒賣土地、牟取暴利的現(xiàn)象非常普遍。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商具有相應(yīng)的資質(zhì)就可以申請(qǐng)地皮，但實(shí)際操作卻是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》則以《“****拍”陳少湘談土地拍賣槌起槌落“戲”份多》和《拍賣業(yè)“潛規(guī)則”游戲損他利己》，以及2004年5月29日，**網(wǎng)以《由“一槌拍飛兩億”談土地拍賣中的“程序正義”》，從理論上和實(shí)踐上揭示拍賣業(yè)“導(dǎo)演”拍賣中的種種黑幕和手法以及原因。
房地產(chǎn)業(yè)作為特殊的行業(yè)，任何一項(xiàng)制度的出臺(tái)，都會(huì)引起**的普遍關(guān)注?？陀^上，任何事物都有兩面性，尤其是一個(gè)新政策，在與市場(chǎng)的磨合中會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的不足。作為正在摸索的**來說，自然可以理解。一、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過于單一。
美國的招拍掛，價(jià)格因素是**一個(gè)，而我們**以價(jià)格去進(jìn)行招拍掛，把別人最壞的東西吸收過來，如此處理，大家所看到預(yù)期變化的時(shí)候，既是房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的時(shí)候，這樣的直接受害者既不會(huì)是**，亦不會(huì)是土地的競(jìng)得人—開發(fā)商，而是最終的消費(fèi)者。二、評(píng)價(jià)過程和標(biāo)準(zhǔn)模糊，致使招投標(biāo)流程不動(dòng)。因缺乏嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)出讓工作在一些地方很不規(guī)范，遭到過多的人為因素干擾。
前些日子，筆者在網(wǎng)上竟然看到河南某地的一塊國有土地開價(jià)低于協(xié)議時(shí)的意向價(jià)。當(dāng)然，我不是說拍賣價(jià)一定要高于意向價(jià)才能說明該制度的公正，關(guān)鍵是中標(biāo)企業(yè)就是原來信誓旦旦要求協(xié)議出讓的企業(yè)，其內(nèi)幕自然只有當(dāng)?shù)氐?*再清楚不過了。三、為了使土地供應(yīng)過程更為公開、公正、公平，**還需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)流程，指定嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，防止人為因素干擾;招標(biāo)拍賣掛牌后仍然存在**暗箱操作，市場(chǎng)房地產(chǎn)不公平交易問題沒有解決。首先是由于土地供給雙軌制陷阱的存在，仍然在引致權(quán)勢(shì)階層利用權(quán)利在市場(chǎng)低價(jià)獲取劃撥和協(xié)議用地后然后倒賣，從而獲取巨額土地利潤(rùn)。
其次是由于招標(biāo)拍賣掛牌仍然可以被暗箱操作，從而引致**利用陽光制度將不公正的交易“導(dǎo)演”為公正的交易。四、市場(chǎng)的政策透明度不夠。在****地區(qū)，**對(duì)土地的供應(yīng)**每半年公布兩次，有時(shí)也會(huì)一次性將**全部公布，**回歸后，為了增加土地售賣的供應(yīng)量，用以平衡樓價(jià)，曾一次性公布過幾年的賣地**，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應(yīng)情況，另一方面也有利于開發(fā)商在選擇土地時(shí)合理安排資金。
當(dāng)守法開發(fā)商亟需要用地時(shí)，“壟斷**者”就是不供地;而當(dāng)與“壟斷**者”有勾結(jié)的“不法商人”需要用地時(shí)，則是有求必應(yīng)。一旦出現(xiàn)這種**，就不僅僅只是涉及到國有土地資產(chǎn)的流失，甚至已直接傷害到守法的開發(fā)商和普通購房者的利益了，其代價(jià)是人。
