萬達(dá)為什么賣掉酒店項(xiàng)目？
萬達(dá)為什么賣掉酒店項(xiàng)目？
8月9日，停牌的萬達(dá)酒店發(fā)展股份有限公司(以下簡稱 萬達(dá)酒店發(fā)展有限公司。quot)晚間公告稱，萬達(dá)集團(tuán)旗下兩家輕資產(chǎn)公司——萬達(dá)酒店管理公司和萬達(dá)呂雯集團(tuán)將全部注入其**上市公司。
消息剛出，市場一驚。 我從來沒有想到呂雯會如此渴望上市。
一位市場人士說。
然而，這也增加了一點(diǎn)高調(diào)和爭議 世紀(jì)大交易 7月：萬達(dá)在洗完萬達(dá)酒店的殼后，急于出售酒店的產(chǎn)權(quán)，以便收購萬達(dá)呂雯。至此，萬達(dá) 在輕資產(chǎn)資本市場的講故事之旅開始清晰。
似乎萬達(dá) 的流動性壓力可能比預(yù)期的更大，面臨的情況可能更嚴(yán)重，迫使萬達(dá)呂雯立即洗殼上市，以應(yīng)對多重防范的流動性問題。 長期跟蹤萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)專家白文喜說。
無論如何，對于決心向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬達(dá)來說，這次集團(tuán)內(nèi)部的重大重組還是引發(fā)了市場的看好。10日復(fù)牌后，萬達(dá)酒店 發(fā)展?jié)q幅超20%，甚至最高漲幅近40%。
根據(jù)重組，萬達(dá)酒店向萬達(dá)商業(yè)出售萬達(dá)地產(chǎn)投資桂林項(xiàng)目51%股權(quán)、萬達(dá)國際地產(chǎn)投資倫敦項(xiàng)目60%股權(quán)、萬達(dá)美洲地產(chǎn)投資公司芝加哥項(xiàng)目60%股權(quán)、萬達(dá)澳大利亞地產(chǎn)投資公司悉尼黃金海岸項(xiàng)目60%股權(quán);還擬以63億元向萬達(dá)文化收購萬達(dá)呂雯全部股權(quán)。萬達(dá)呂雯主要從事主題公園的設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營管理。
此外，萬達(dá)酒店暫定以7.5億元現(xiàn)金向萬達(dá)商業(yè)收購萬達(dá)酒店管理(**)有限公司全部股權(quán)。
萬達(dá)酒店管理主要從事酒店設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營管理。
此次重組后，萬達(dá)酒店發(fā)展將明確其作為萬達(dá)集團(tuán)唯一上市平臺的戰(zhàn)略地位。并將其轉(zhuǎn)型為文化旅游和酒店領(lǐng)域的品牌管理公司。第一，文化融入酒店管理。酒店管理的海外項(xiàng)目，大部分都是賣給萬達(dá)商業(yè)，然后把酒店的股份全部從萬達(dá)商業(yè)回購。這意味著目前萬達(dá)集團(tuán)的輕資產(chǎn)全部注入酒店開發(fā)。
從萬達(dá)酒店的角度來看。s發(fā)展自身業(yè)務(wù)，對于海外高端酒店業(yè)務(wù)有很好的發(fā)展。這類業(yè)務(wù)重組后，對萬達(dá)的發(fā)展有兩方面的積極作用;美國文化旅游產(chǎn)業(yè)。首先，它明確了作為萬達(dá)文旅唯一上市平臺的戰(zhàn)略定位，具有很強(qiáng)的資本運(yùn)作導(dǎo)向，對萬達(dá)文旅有積極作用。后續(xù)積極融資，拓展國際化發(fā)展戰(zhàn)略。
二是不斷引進(jìn)文化旅游、商旅等資源，為萬達(dá)的發(fā)展起到更大的資源補(bǔ)充作用。美國文化旅游產(chǎn)業(yè)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
對于萬達(dá)來說，這次重組也意味著另一層意思。2015年，萬達(dá)提出了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。此后，萬達(dá)不斷甩掉包袱，如關(guān)閉萬達(dá)百貨，擴(kuò)建萬達(dá)廣場;輕資產(chǎn)。然而，在這個(gè)過程中，萬達(dá) 給外界傳遞的信息一直是，萬達(dá)商業(yè)將是輕資產(chǎn)的主要載體，減負(fù)是為了更好的提升估值。
因此，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。s回歸A一直備受關(guān)注。
但是回a的路并不平坦。萬達(dá)商業(yè)排隊(duì)回A已近兩年，但萬達(dá)商業(yè)的地位仍在 反饋 三月階段過去了。根據(jù)萬達(dá)商業(yè)私有化項(xiàng)目，萬達(dá)商業(yè)**于2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市兩年后或2018年8月31日前未能在內(nèi)地主板市場上市，大連萬達(dá)集團(tuán)將回購所有股份，并分別向海外和國內(nèi)投資者支付12%和10%的利息
萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)酒店相互轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)萬達(dá)呂雯上市后，萬達(dá)呂雯成為以出口經(jīng)營為主的輕資產(chǎn)上市公司，有利于推高港股市值;另一方面，萬達(dá)商業(yè)已經(jīng)完全成為一家商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營公司，主要依靠租金、酒店和輸出管理的收入，不再被認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)商，可以更好地推動a股上市，確保2018年8月31日前封板。 白文熙分析道。
重組后，萬達(dá) 中國的商業(yè)實(shí)體已經(jīng)發(fā)生了變化，萬達(dá) 輕資產(chǎn)承載平臺也從萬達(dá)商業(yè)變成了萬達(dá)酒店。在未來，萬達(dá) 的商業(yè)定位和地位也可能會有所調(diào)整。
個(gè)人覺得也有可能是萬達(dá)酒店畢竟走出了國門，在海外已經(jīng)有項(xiàng)目了。以此為主要平臺加載其他內(nèi)容，擴(kuò)大其價(jià)值，以方便其海外上市進(jìn)行海外融資。
凱瑞萊德的總經(jīng)理胡曉穎說。
截至目前，萬達(dá)酒店管理公司已投資了5個(gè)海外項(xiàng)目，分別位于倫敦、洛杉磯、芝加哥、悉尼和黃金海岸，2017年上半年，萬達(dá)酒店管理公司(Wanda Hotels 度假村和土耳其馬爾雅普？公司在伊斯坦布爾舉行萬達(dá)文華酒店管理輸出項(xiàng)目簽約儀式，開始輸出萬達(dá)酒店海外品牌，率先走輕資產(chǎn)之路。萬達(dá)酒店的海外品牌價(jià)值和市場價(jià)值開始凸顯，這可能是促使萬達(dá)將萬達(dá)酒店作為輕資產(chǎn)平臺的原因之一。
萬達(dá)突然大筆賤賣酒店、文旅： 事出反常必有妖
2017年7月10日上午，萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，當(dāng)日簽署總價(jià)631.7億元的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬達(dá)將其旗下13個(gè)文化旅游項(xiàng)目及76家酒店轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。 雙方同意在7月31日前簽署詳細(xì)協(xié)議，盡快完成支付、資產(chǎn)和股權(quán)交割。
對于這筆突然的交易，王健林給出的理由是 萬達(dá)商業(yè)負(fù)債大幅減少，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。
萬達(dá)有 如它所愿被點(diǎn)亮。quot
2014年10月8日虎嗅《首富光影下，萬達(dá)模式面臨拐點(diǎn)》的標(biāo)題原本是 第一張底片。quot。
因?yàn)榻刂?014年6月30日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的貸款和應(yīng)付賬款總額超過3000億，有近2400億 資本承諾 (也就是按照合同和規(guī)劃，沒花完就有 項(xiàng)目未完成及。quot錢)。雖然賬戶里有748
億現(xiàn)金和1319億存貨，資金缺口仍達(dá)3000多億之巨。
近三年來，不想背負(fù) “首負(fù)”之名的王健林致力于推動“輕資產(chǎn)化”。在2016年工作報(bào)告中，王健林給了兩個(gè)模式：
1）投資模式。
別人拿錢下訂單，我們負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營。
2）合作模式。別人出地又出錢，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營，凈租金雙方7比3分成。
輕資產(chǎn)化既能發(fā)揮萬達(dá)的品牌、管理優(yōu)勢獲得穩(wěn)定收入又能減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低風(fēng)險(xiǎn)。
2017年上半年，集團(tuán)營收1348.5億元。其中重資產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入568.3億元，占比42.1%;輕資產(chǎn)的服務(wù)業(yè)收入780.2億元，占比57.9%。
今年啟動的26個(gè)“萬達(dá)廣場”全部采用輕資產(chǎn)模式（投資類14個(gè)、合作類12個(gè)）。
王健林已經(jīng)如愿使萬達(dá)集團(tuán)“變輕”。
“去地產(chǎn)化、輕資產(chǎn)化”之后，萬達(dá)的主攻方向從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化和旅游。
但7月10日的交易卻讓前路突然模糊了起來。
出讓76家酒店，賣資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)？
與院線一樣，豪華酒店是“萬達(dá)廣場生態(tài)”最自然的組成部分。值得注意的是，萬達(dá)不滿足于與國際著名酒店管理集團(tuán)合作，坐享“業(yè)主收益”，而是辛辛苦苦地打造自己的酒店管理品牌，一搞就是三、四個(gè)，文華、嘉華、瑞華……
截至2016年6月末，萬達(dá)旗下已開業(yè)酒店達(dá)79家，平均每家有客房310套。其中，49家自營酒店收入14.8億，超過國際品牌（第三方）運(yùn)營的30家。
自營酒店單店?duì)I收也從不及第三方的一半提高到77.4%。
2016年中報(bào)還顯示，萬達(dá)專門為酒店儲備土地203萬平米（建筑面積），足夠興建十幾座五星級酒店。
融創(chuàng)以335.95億元，收購萬達(dá)旗下76個(gè)酒店，平均每家4.42億。上述酒店總建筑面積325萬平米，共有客房2.3萬套。
根據(jù)雙方約定，酒店管理合同將執(zhí)行到期滿。由第三方管理的30家酒店，馬上將與萬達(dá)沒半毛錢關(guān)系。由萬達(dá)旗下品牌運(yùn)營的40多家，業(yè)主不再姓王。合同期滿后，萬達(dá)將與眾多國際著名酒店管理集團(tuán)PK，看誰能獲得孫老板歡心。
這可不是老王想要的“輕資產(chǎn)”！
按照王健林提出輕資產(chǎn)模式，酒店賣給孫老板屬于“投資模式”，交由萬達(dá)運(yùn)營管理是必須的。
現(xiàn)在不是“輕資產(chǎn)”，而是“賣資產(chǎn)”。
文旅項(xiàng)目，無征兆拋售
如果說“出讓76家酒店并非‘輕資產(chǎn)’”能夠解釋，13個(gè)文旅項(xiàng)目的交易則更是蹊蹺。
2015年7月，王健林親自發(fā)布“萬達(dá)旅游發(fā)展戰(zhàn)略”。根據(jù)規(guī)劃，到2020年萬達(dá)集團(tuán)將在全國建成15個(gè)萬達(dá)文化旅游城（即萬達(dá)城），年接待游客2億人次（預(yù)計(jì)迪斯尼2020年將接待1.5- 2億人次）。
目前西雙版納、哈爾濱、南昌、合肥等項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)——
2015年5月，總投資400億、占地近3平方公里的南昌萬達(dá)城率先開業(yè);
2015年9月，總投資150億、占地5.3平方公里的西雙版納萬達(dá)城開業(yè);
2016年9月，總投資300億、占地1平方公里的合肥萬達(dá)城正式開業(yè);
2017年6月30日，總投資400億、占地1.5平方公里的哈爾濱萬達(dá)城開業(yè)。
該項(xiàng)目于2013年4月開工建設(shè)。
現(xiàn)在，王健林規(guī)劃的15座萬達(dá)城只有長白山、武漢暫時(shí)沒有易主，其余13座全部被拋售。
文旅項(xiàng)目之于王健林就像電動車之于賈躍亭！
“有萬達(dá)在，上海迪斯尼20年難盈利”言猶在耳，如今上海迪斯尼實(shí)現(xiàn)盈利，王健林卻沒有任何征兆地拋棄了他的“迪斯尼夢”。
如何評估房地產(chǎn)商及其項(xiàng)目的價(jià)值
通常，中國房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債率都很高，老板越激進(jìn)負(fù)債率越高。
可以用一個(gè)極簡模型說明中國房地產(chǎn)商為什么能在極高負(fù)債率下“健康發(fā)展”：
假如開發(fā)商以單價(jià)8000元/平米拿下一個(gè)規(guī)劃建面10萬平米的項(xiàng)目，又投入4個(gè)億把項(xiàng)目建立。在開始銷售之前，這個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)總額為12億元（按成本入賬：地價(jià)+建設(shè)成本）。
如果開發(fā)商自有資金為2億元，貸款10億，則項(xiàng)目總資產(chǎn)負(fù)債率為83.3%。
但當(dāng)開發(fā)商以單價(jià)1.6萬/平米將房子賣光獲得16億資金并償還10億貸款后，手里剩下6個(gè)億，2億自有資金的利潤率為200%！
如果有買家想中途接手，評估這個(gè)項(xiàng)目最重要的指標(biāo)是相同區(qū)位當(dāng)前的土地成本。比如“招拍掛”的樓面地價(jià)已達(dá)1萬/平米，考慮到4億建房成本，項(xiàng)目估價(jià)就是14億。10億貸款當(dāng)然由買家承擔(dān)，賣家收到4個(gè)億，利潤率為100%。
假如項(xiàng)目買家的4個(gè)億有3個(gè)億借貸來的，未來能以2萬/平米銷售，1億自有資金的利潤率將高達(dá)500%！#難怪中國富豪榜上有那么多房地產(chǎn)開發(fā)商#
對于持有大量商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)則更“好玩兒”：隨著萬達(dá)廣場建成開業(yè)、人氣逐漸攀升，定期對“投資物業(yè)”進(jìn)行價(jià)值重估，獲取“公允值增加”收益。
例如，2015年公允值增加達(dá)172億，相當(dāng)于同期凈利潤的57%。無怪乎虎嗅2016年6月6日一篇文章提出：萬科的價(jià)值在賣掉多少房，萬達(dá)的價(jià)值則在多少房沒賣掉。
總之，由于土地價(jià)值升幅巨大，考察開發(fā)商或房開類項(xiàng)目的現(xiàn)有價(jià)值要看“重置成本”，項(xiàng)目的未來價(jià)值則取決于地產(chǎn)升值空間。
為什么說文旅項(xiàng)目被賤賣
萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)聯(lián)合公告的第一條是“萬達(dá)以注冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融資承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款?！?br/>
“怪不得便宜，原來融創(chuàng)要承擔(dān)債務(wù)呀！”某些對財(cái)務(wù)、對中國房地產(chǎn)行業(yè)一知半解的人以為發(fā)現(xiàn)了新大陸。
這里，應(yīng)當(dāng)考慮的是重置成本。
首先，單單是規(guī)劃這一關(guān)就很難過?。
融創(chuàng)要求萬達(dá)退出21家酒店管理，此舉的原因是什么？
你可以理解為融創(chuàng)集團(tuán)想通過這樣的方式來達(dá)到自己管理的作用。
在萬達(dá)集團(tuán)遭遇危機(jī)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的融創(chuàng)集團(tuán)前來救場。
融創(chuàng)集團(tuán)當(dāng)年購買了萬達(dá)高達(dá)300億元的資產(chǎn)，其中就包括了萬達(dá)集團(tuán)的21家酒店。
這些酒店本身由萬達(dá)達(dá)理也是萬達(dá)的核心資產(chǎn)，萬達(dá)出于無奈之下才選擇售出，也正是因?yàn)槿f達(dá)集團(tuán)有著非常豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，融創(chuàng)集團(tuán)才會答應(yīng)讓萬達(dá)集團(tuán)來管理這些酒店，并且簽訂了長達(dá)20年的協(xié)議。
在此之后，因?yàn)槿趧?chuàng)集團(tuán)也遭遇到了資金困境，同時(shí)也在尋找外援，所以才會主動取消和萬達(dá)的協(xié)議，通過這樣的方式積極自救。
一、這個(gè)事情是怎么回事？
融創(chuàng)集團(tuán)之前曾經(jīng)購買了萬達(dá)的13個(gè)文旅項(xiàng)目，其中也包括21家酒店。嚴(yán)格意義上講，當(dāng)時(shí)融創(chuàng)集團(tuán)收購的是萬達(dá)的76家酒店，這21家酒店只不過是由萬達(dá)集團(tuán)**運(yùn)營而已。
當(dāng)時(shí)融創(chuàng)和萬達(dá)之間簽署的協(xié)議是20年，但時(shí)間剛剛過去4年，融創(chuàng)就主動取消了這個(gè)協(xié)議，并且想要自己運(yùn)營這些酒店。
二、融創(chuàng)再通過這樣的方式來積極自救。
因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)都不好做，很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入到了債務(wù)困境，為了進(jìn)一步保證自己的資金問題，融創(chuàng)集團(tuán)開始了新一輪的戰(zhàn)略部署。
我個(gè)人理解融創(chuàng)集團(tuán)想通過這樣的方式和別的企業(yè)合作，進(jìn)而達(dá)到自救的效果。目前的很多房地產(chǎn)企業(yè)急需變革，同時(shí)也需要重新調(diào)整自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。
最后，融創(chuàng)雖然撤回了萬達(dá)對這21家酒店的管理權(quán)，但這并不意味著融創(chuàng)集團(tuán)和萬達(dá)之間發(fā)生了矛盾，這可能僅僅是融創(chuàng)集團(tuán)的商業(yè)選擇而已，可能融創(chuàng)集團(tuán)已經(jīng)找到了更好的托管途徑。
富力接手萬達(dá)酒店，萬達(dá)未來能否重回巔峰？
玩房地產(chǎn)的開發(fā)商就是這樣，無論是買地皮還是賣地皮都需要資金支持，就算知道這塊地皮是賠錢的也要往里面砸錢，如果不砸錢自己賠的錢就會更多。這就是為什么萬達(dá)能在酒店方面賺到錢卻把酒店賣給了富力。
萬達(dá)只要獲得資金是可以東山再起的。
萬達(dá)經(jīng)營項(xiàng)目可不是只有酒店，有很多地皮、商業(yè)位置買賣我們是看不見的。但是在明面的我們是知道萬達(dá)將酒店賣給了富力。富力有實(shí)力接手往酒店里砸錢，這就和飯店一樣，剛開始營業(yè)都要賠本賺吆喝。其實(shí)酒店就是在賠錢中賺錢，只要錢的流動大起來，就可以在流動資金中賺錢了。
萬達(dá)也是，他們不只是只有酒店這個(gè)資金流動點(diǎn)，他們還有別的資金流動點(diǎn)。
可能萬達(dá)不如他們原來輝煌時(shí)有錢了，所以就供不起那么多的資金流動點(diǎn)了，如果降低別的資金流動點(diǎn)的資金來維持酒店的話，很有可能造成全線**，不如先把酒店轉(zhuǎn)手出去，這樣穩(wěn)一點(diǎn)。所以萬達(dá)經(jīng)營的智慧也就在這里，看似萬達(dá)沒落了，可萬達(dá)此時(shí)正是在蓄力的時(shí)候。
東山再起是肯定的，當(dāng)萬達(dá)的資金足以繼續(xù)供應(yīng)酒店時(shí)，他們會重新蓋酒店，他們不用尋找優(yōu)秀的地理位置，因?yàn)樗麄冞€有名氣，只要在哪里蓋酒店，哪里就會變成優(yōu)秀的地理位置。我們期待萬達(dá)的東山再起，萬達(dá)肯定也想重回大家的視野，他們的酒店和廣場確實(shí)讓我們的生活方便了很多。
